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从房地产投资的依存度看,各城市存在一定差异

佛山房价:

8年累计涨幅不超过50%

根据城市综合实力,报告将17个城市为四个梯队。当中,上海、北京处于第一梯队;深圳、广州为第二梯队,与北京上海构成国内公认的一线城市。重庆与苏州、成都、武汉、杭州、天津、南京等6城处于第三梯队。于去年跻身“万亿俱乐部城市”的佛山位列第四梯队。


截至2019年年末,按照各城市统计局数据,“万亿俱乐部城市”生产总值分布。

切入房地产领域,17个城市房地产投资整体增速保持基本稳定,但投资依存度存在差异。

按投资体量划分,佛山去年房地产投资超2000亿元,与武汉、天津、成都、南京处于同一梯队。北京、苏州、杭州、郑州、广州、深圳等6城市投资额在3000亿元以上,重庆、上海投资完成额则超过4000亿元。

从房地产投资的依存度看,各城市存在一定差异。北京、上海、深圳、无锡依存度较低,不到12%。而郑州和杭州的依存度较高,分别为28.9%和22.1%,佛山位列全国17个万亿级城市第3位,达20%。


房地产开发投资占GDP比重

土地拍卖是房地产市场的晴雨表。2019年,17个头部城市土地招拍挂成交金额再创新高,呈现不断增加趋势。“土地出让金的持续增加既体现了头部城市经济发展过程中土地价值的提升,也为这些城市加速完善基础设施体系和提升城市竞争力提供了较好的经济基础。”报告称。

南方+记者从诸葛找房数据研究中心获悉,刚刚过去的4月份,南京以439亿元土地出让金位居榜首,杭州、佛山以351亿元和289亿元位居第二、第三。

房价方面,报告从绝对价格涨幅梳理对比,认为自2010年-2018年,宁波、无锡、佛山等城市涨幅相对较慢,8年累计涨幅不超过50%,年均涨幅在5.3%以内。与此相反,深圳、南京、武汉、广州等4个城市房价上涨较快,累计涨幅均超过100%,年均涨幅超过10%。虽然各城市绝对价格水平呈现明显差异,但近期整体出现了房价下跌迹象。


2010年至2018年各城市商品房平均销售价格变化

政策预判:

放松主要是针对供给端

“万亿级城市对人员流动的依赖更大,因此疫情对其短期影响更加明显。”报告分析,由于这些城市有着更加雄厚的产业基础、强大的就业吸纳能力、完善的公共服务体系和较高的收入水平,因此随着疫情形势好转,也会明显早于其他城市走出困境,具有更强的韧性。

聚焦佛山,根据5月15日佛山市住建局发布的数据,今年4月佛山新房成交10126套、成交面积111.48万㎡,分别环比增加41%和30%。同时,广东粤湾数据研究院数据显示,上月新增预售面积环比增加60%,供需两端呈现持续复苏态势。

报告强调,楼市承压复苏的同时,市场上也出现期待房地产政策继续放松的舆论,特别是希望在限购、贷款首付比例等需求端方面进行调整,但从中央高层及各部委特别是央行和银保监会对房地产的表态来看,预计2020年房地产调控政策仍以坚持“房住不炒”为总基调,稳字当头,政策调控边际放松的界限将主要控制在供给侧,以纾解企业的经营困难和资金链压力。“在需求端,不会出台强刺激性的政策措施。”

在这样的政策环境、市场形势下,包括佛山在内的17个万亿级城市楼市怎么走?报告认为,这些城市的房地产市场整体继续承压,各指标在二季度后降幅会逐月收窄,全年房地产投资出现个位数增长,增速在4.8%左右;土地购置面积有望出现增长,但商品房竣工面积和销售面积仍保持负增长,降幅在5%左右。